МДС 81-12.2000
Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве
МДС 81-12.2000. Методические рекомендации по определению стоимости предмета подрядных торгов в строительстве
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ ВСТРОИТЕЛЬСТВЕ
МДС 81-12.2000
Дата введения 1998-06-01
РАЗРАБОТАНЫ Межрегиональным центром по ценообразованию встроительстве и промышленности строительных материалов Госстроя России подруководством Управления совершенствования ценообразования и сметногонормирования в строительстве Госстроя России при участии ЦНИИЭУС и Управлениястройпрограмм Госстроя России.
РАССМОТРЕНЫ И РЕКОМЕНДОВАНЫ к применению Межведомственнойкомиссией по подрядным торгам при Госстрое России (протокол от 27 марта 1998года N 10) и НТС по ценообразованию в строительстве Госстроя России (протоколот 31 марта 1998 года N 1).
ВВЕДЕНЫ В ДЕЙСТВИЕ с 01.06.98 письмом Государственногокомитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 28 мая1998 г. N АБ-20-214/12
АННОТАЦИЯ
Методические рекомендации предназначены для использованияпри подготовке и проведении подрядных торгов на объектах, финансируемых избюджетных средств, и рекомендуются для применения на объектах, финансируемых издругих источников. Могут быть использованы всеми субъектами инвестиционнойдеятельности, в том числе заказчиками (инвесторами), организаторами торгов,тендерными комитетами всех уровней, подрядными и субподрядными организациями,независимо от правовых форм, форм собственности и др.
ВВЕДЕНИЕ
Подрядные торги получают все более широкое распространениепри осуществлении капитального строительства. В соответствии с постановлениемПравительства Российской Федерации от 14 августа 1993 года N 812 “Обутверждении Основных положений порядка заключения и исполнения государственныхконтрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных нужд вРоссийской Федерации” распределение заказов на вновь начинаемое строительствопроизводится только на конкурсной основе, главным образом через проведениеподрядных торгов.
При наличии обоснований инвестиций (предпроектныхразработок), проектно-сметной или тендерной документации у заказчикастроительства (застройщика) не возникает трудностей в определении стоимостипредмета подрядных торгов. Он имеет определенные стоимостные ориентиры понамечаемому им строительству (реконструкции, расширению, техническомуперевооружению, капитальному ремонту) объектов и может с большой долейуверенности располагать имеющимися в его распоряжении средствами.
При отсутствии соответствующей документации, на основекоторой возможно определение размера средств, необходимых для инвестированиятого или иного объекта с определенными техническими параметрами, передзаказчиком встает проблема определения стоимости строительства напредварительном этапе.
Целью настоящих Методических рекомендаций является оказаниепомощи заинтересованным организациям в определении предполагаемой стоимостипредмета подрядных торгов в строительстве, когда в их распоряжении имеетсяпредпроектная или проектно-сметная документация и когда она отсутствует.
2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
2.1. Методические рекомендации по определению стоимостипредмета торгов в строительстве (далее Методические рекомендации) разработаны всоответствии с:
- указом Президента Российской Федерации от 8 апреля 1997г. N 305;
- положением о подрядных торгах в Российской Федерации,утвержденным Госкомимуществом и Госстроем России 13 апреля 1993 г. N 660-р/18-7;
- основными положениями порядка организации и проведенияподрядных торгов (конкурсов) на строительство объектов (выполнениестроительно-монтажных работ) для государственных нужд, утвержденными ГосстроемРоссии 6 мая 1997 г. N БЕ-18-9 и согласованными Минэкономики России 6 мая 1997г. N АС-158;
- во исполнение решения коллегии Госстроя России (протоколN 22 от 24.12.97).
При разработке Методических рекомендаций за основу принятыдействующие в Российской Федерации нормативные документы в области сметногоценообразования и нормирования, имеющаяся справочно-информационная базаукрупненных показателей стоимости строительства, индексов цен и программныесредства составления смет, а также действующие нормативные документы в областиорганизации и проведения подрядных торгов по состоянию на 1 января 1998 года.
2.2. Настоящие Методические рекомендации предназначаютсядля использования их в практической деятельности:
- структурными подразделениями инвестора, заказчика,организаторами подрядных торгов, ответственными за подготовку, организацию ипроведение подрядных торгов;
- проектными и консультационными организациями,осуществляющими по заданию инвестора, заказчика, организатора торгов разработкутехнической части тендерной документации и оценку рыночной стоимости предметаподрядных торгов;
- тендерными комитетами (конкурсными комиссиями),осуществляющими подготовку и утверждение тендерной (конкурсной) документации ивсе процедуры подрядных торгов;
- экспертами, привлекаемыми для комплексной оценки оферт иподготовки предложений по выбору победителя подрядных торгов;
- другими группами специалистов, вовлеченными в процессподготовки, организации и проведения подрядных торгов.
Настоящие Методические рекомендации состоят из 5 глав,содержат методики и примеры расчетов оценки предмета подрядных торгов встроительстве.
2.3. Методическими рекомендациями предусматриваетсяопределение стоимости предмета подрядных торгов в строительстве в базисном,текущем и в прогнозном уровне цен:
- при наличии предпроектной и проектно-сметнойдокументации;
- при отсутствии таковой документации.
В Методических рекомендациях приводится переченьсметно-нормативных и других документов, применяемых при определении стоимостипредмета подрядных торгов.
2.4. Выбор конкретного метода определения стоимостипредмета подрядных торгов в строительстве может зависеть от ряда факторов, вчастности от:
- наличия и качества разработанной проектно-сметнойдокументации на строительство;
- уникальности предлагаемого объекта строительства;
- уровня организации строительного производства в регионенамечаемого строительства;
- уровня и качества региональной сметно-нормативной базы,учета в ней современного состояния строительных технологий, привязкинормативной базы к местным условиям и соответствия ее действующемузаконодательству;
- вида организации подрядных торгов;
- целей, которые ставит перед собой организатор торгов вобласти стоимости строительства, сроков и других условий.
2.5. Результаты определения стоимости предмета торговрекомендуется использовать в качестве основы для:
- обсуждения уровня ценовых предложений претендентов;
- определения затрат на проведение подрядных торгов;
- определения величины снижения стоимости строительства отпроведения подрядного торга (конкурса), если цена, предложенная победителемторга (конкурса), ниже оценочной стоимости инвестора;
- принятия решения об аннулировании результатов торгов илио проведении повторного торга в случае, если ценовые предложения претендентасущественно превышают по величине инвесторскую оценочную стоимость и некомпенсируются экономическими преимуществами от реализации альтернативныхпредложений претендентов по ускорению сроков строительства, снижению затрат наэксплуатацию сооружаемых объектов.
2.6. При оценке стоимости предмета подрядных торгов в строительстверекомендуется руководствоваться следующими принципами:
- стоимость должна определяться строго по кругу продукции,работ и затрат будущего подрядчика, с учетом сроков календарного графикастроительства, определенных в технической части тендерной документации поданному предмету торгов (эта стоимость не совпадает со стоимостью винвесторской смете заказчика (застройщика);
- оценка должна выполняться в том же уровне цен, в которомусловиями торга (конкурса) предлагается претендентам представить свои ценовыепредложения;
- стоимость должна определяться на уровне среднерыночнойстоимости строительства, складывающейся в данном регионе (городе,территориальной зоне);
- результаты оценки должны представляться в виде таблицы сраспределением оценочной стоимости по элементам предмета торга (зданиям,сооружениям, укрупненным конструктивным элементам), комплексам работ и затрат,то есть в том же виде, в котором по условиям торга предложено претендентампредставить свои ценовые предложения.
2.7. Распределение стоимости по конструктивным элементамобъекта рекомендуется использовать на этапе рассмотрения оферт претендентов дляоценки степени полноты учета и обоснованности величин, составляющих ценовогопредложения и, в том числе, для выявления случаев необоснованного занижения(демпинга) цен.
2.8. По каждому предмету торга (конкурса) его организатор ипривлекаемая к определению стоимости строительства организация выбираютнаиболее приемлемый метод определения стоимости с учетом степени проработкитехнических решений и сметной документации по предмету торга, наличияинформации о стоимости объектов-аналогов и комплексов работ.
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ПОДРЯДНЫХ ТОРГОВ ПРИНАЛИЧИИ ПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
3.1. Общий порядок определения стоимости.
3.1.1. В условиях рыночных отношений определение стоимостистроительной продукции осуществляется инвестором (заказчиком) и подрядчиком наравноправной основе в процессе заключения договора подряда (контракта) настроительство, в том числе при подрядных торгах.
Для определения стоимости в ходе подготовки предложений посвободным (договорным) ценам на строительную продукцию составляются:
- при разработке обоснований инвестиций (предпроектныхпроработок) и проектно-сметной документации по заказу инвестора - ИНВЕСТОРСКИЕСМЕТЫ (РАСЧЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК);
- при подготовке договора (контракта), в том числе и вслучае проведения подрядных торгов, когда разработана ТЕНДЕРНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ,РАСЧЕТЫ (СМЕТЫ, КАЛЬКУЛЯЦИИ ИЗДЕРЖЕК ПРОИЗВОДСТВА) ПОДРЯДЧИКА.
При этом следует иметь в виду, что стоимости, определенныеинвесторской сметой и сметой подрядчика могут не совпадать, т.к. в сметеподрядчика не учитываются затраты, которые несет инвестор(заказчик-застройщик), в т.ч.:
- затраты по отводу и освоению застраиваемой территории;компенсации за сносимые здания, сооружения, насаждения; плата за землю;возмещение убытков, причиненных пользователям земли, возмещение потерьсельскохозяйственной продукции и пр.;
- научно-исследовательские работы; часть средств напремирование за ввод в действие объекта; оплата услуг региональных центров поценообразованию в строительстве (РЦЦС) и т.п.;
- содержание дирекции (технический надзор) строящегосяпредприятия (учреждения);
- подготовка эксплуатационных кадров;
- проектные и изыскательские работы, авторский надзор.
Кроме того, как правило, в обязанности заказчика(застройщика) входит приобретение оборудования (отдельная графа в сводномсметном расчете), что составляет значительную часть средств в составеинвесторской сметы.
Сметы (расчеты) инвестора и подрядчика могут составлятьсяразличными методами, выбор которых осуществляется в каждом конкретном случае взависимости от договорных условий и общей экономической ситуации.
При определении стоимости строительства в составе предпроектнойи проектно-сметной документации следует руководствоватьсянормативно-методическими документами, приведенными в прил.1 к настоящимМетодическим рекомендациям, основными из которых являются:
“Порядок определения стоимости строительства и свободныхдоговорных цен на строительную продукцию в условиях развития рыночныхотношений” (далее “Порядок определения стоимости...”), введенный в действиеписьмом Госстроя России от 29 декабря 1993 г. N 12-349;
“Свод правил по определению стоимости строительства всоставе предпроектной и проектно-сметной документации (СП 81-01-94)”, введенныйв действие письмом Минстроя России от 29.12.94 N ВБ-12-276, (далее “Сводправил... (СП 81-01-94)”).
3.1.2. Основанием для определения стоимости строительстваслужат:
- обоснования инвестиций (предпроектные проработки);
- проект и рабочая документация (РД), включая чертежи,ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости наоборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятыев проекте организации строительства, пояснительные записки к проектнымматериалам;
- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, атакже отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решенияцентральных и других органов государственного управления.
3.1.3. В условиях рыночных отношений для оценки стоимостипредмета подрядных торгов в строительстве расчет стоимости строительнойпродукции осуществляется инвестором (заказчиком) в процессе подготовкитендерной документации на строительство или капитальный ремонт предприятий,зданий и сооружений.
При составлении сметной документации рекомендуетсяиспользовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную вдействие с 1 января 1991 г. (или с 1 января 1984 г.)*.
_____________
* Применение базы 1984 г. допускается длясоставления локальных смет.
Стоимость строительства в сметной документации инвесторарекомендуется приводить в двух уровнях цен:
- в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основедействующих сметных норм и цен;
- в текущем или прогнозном уровне, определяемом на основецен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых на периодосуществления строительства.
Стоимость строительства в текущем уровне цен в документацииможет носить предварительный характер и использоваться при принятии решения оцелесообразности строительства.
Для определения стоимости строительства в текущем(прогнозном) уровне цен рекомендуется использовать систему текущих и прогнозныхиндексов, дифференцированную по элементам технологической структуры капитальныхвложений и по уровню укрупнения строительной продукции.
Сметная документация составляется с учетом информации отекущем (прогнозном) изменении цен на различные применяемые в строительствересурсы. Эта информация может быть получена на договорной основе в региональныхцентрах по ценообразованию в строительстве (РЦЦС), органах государственнойстатистики и в сметно-консультационных фирмах.
3.1.4. Методические рекомендации предусматриваютопределение стоимости предмета торгов на основе базисной 1991 (1984) г. сметнойстоимости, определенной по проектно-сметной документации, прошедшей экспертизуи утверждение, ее индексации на момент проведения торгов с учетом среднего темпаинфляции на период от начала строительства (ремонта) до момента сдачи объекта вэксплуатацию.
Стоимость объекта состоит из основной части цены предметаторгов и прочих работ и затрат, включая налоги, относимые на стоимостьстроительства.
Основную часть цены предмета торгов составляетпересчитанная в текущие цены базисная 1991 (1984) г. сметная стоимостьстроительно-монтажных работ (без прочих работ и затрат) в текущий уровень ценна период проведения подрядных торгов. (См. табл.1).
Таблица 1
Расчет основной части цены предмета торгов в строительстве
|
№№ п.п. |
Наименование частей здания (конструк- тивных элементов) |
Еди- ница изме- рения |
Сметная стоимость с накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1991 (1984) г., руб. |
Нумерация пункта индекса укр. вида работ по сборникам индексов |
Усред- ненные индексы по видам работ |
Стоимость в текущем уровне цен, руб. гр.4хгр.5 |
Удельный вес стоимости, % |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО |
|
|
|
|
S |
|
|
|
Прочие работы и затраты |
|
|
|
|
|
|
|
|
ВСЕГО |
|
|
|
|
|
|
К основной части цены предмета торгов в текущем уровнедобавляются прочие работы и затраты, включая налоги, относимые к стоимостистроительства.
Стоимость предмета торгов (ЦТ) образуетсяиз фиксированной величины основной части цены предмета торгов в текущих ценах сдобавлением прочих работ и затрат, включая налоги, с применением к этойвеличине коэффициента инфляции, определяемого на срок строительства по среднемутемпу инфляции и приведенного в табл.2.
Таблица 2
Расчет коэффициента инфляции к основной части цены предметаторгов
на предполагаемый срок строительства с учетом отложенногоплатежа
|
№№ п.п. и срок платежа |
Удельный вес платежа в величине стоимости предмета торгов, в долях единицы |
Коэффициент инфляции для платежа за период с начала строительства до момента платежа по договору (для аванса Ки = 1) (по данным таблицы 3) |
Общий коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов (гр.2хгр.3) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
ИТОГО |
|
S |
Стоимость предмета торгов (ЦТ)определяется по формуле:
,
где: Ат- сметная стоимость в текущем уровне цен на период проведения подрядных торгов,итог по графе 7 табл.1;
Ки -коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов до момента платежа подоговору, итог по графе 4 табл.2;
КНДС -коэффициент учета налога на добавленную стоимость (НДС).
Пример расчета стоимости предмета торгов для конкретногообъекта приведен в прил.2.
Коэффициент инфляции определяется в соответствии с табл.3.При определении стоимости предмета подрядных торгов учитываются сроки строительства,принятые по проекту организации строительства (ПОС) и графикам проектапроизводства работ (ППР).
Таблица 3
Коэффициенты инфляции за период от начала строительства
до момента платежа (КИ) определяется последующей таблице:
|
Прогнозный среднемесячный |
Коэффициенты инфляции |
|||||||||||
|
темп инфляции в % |
Сроки платежей в месяцах (периодах), на которые рассчитываются коэффициенты
|
|||||||||||
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
|
1 |
1.010 |
1.020 |
1.030 |
1.041 |
1.051 |
1.062 |
1.072 |
1.083 |
1.094 |
1.105 |
1.116 |
1.127 |
|
1.5 |
1.015 |
1.030 |
1.046 |
1.061 |
1.077 |
1.093 |
1.110 |
1.126 |
1.143 |
1.161 |
1.178 |
1.196 |
|
2 |
1.020 |
1.040 |
1.061 |
1.082 |
1.104 |
1.126 |
1.149 |
1.172 |
1.195 |
1.219 |
1.243 |
1.268 |
|
2.5 |
1.025 |
1.051 |
1.077 |
1.104 |
1.131 |
1.160 |
1.189 |
1.218 |
1.249 |
1.280 |
1.312 |
1.345 |
|
3 |
1.030 |
1.061 |
1.093 |
1.126 |
1.159 |
1.194 |
1.230 |
1.267 |
1.305 |
1.344 |
1.384 |
1.426 |
|
3.5 |
1.035 |
1.071 |
1.109 |
1.148 |
1.188 |
1.229 |
1.272 |
1.317 |
1.363 |
1.411 |
1.460 |
1.511 |
|
4 |
1.040 |
1.082 |
1.125 |
1.170 |
1.217 |
1.265 |
1.316 |
1.369 |
1.423 |
1.480 |
1.539 |
1.601 |
|
4.5 |
1.045 |
1.092 |
1.141 |
1.193 |
1.246 |
1.302 |
1.361 |
1.422 |
1.486 |
1.553 |
1.623 |
1.696 |
|
5 |
1.050 |
1.103 |
1.158 |
1.216 |
1.276 |
1.340 |
1.407 |
1.477 |
1.551 |
1.629 |
1.710 |
1.796 |
|
5.5 |
1.055 |
1.113 |
1.174 |
1.239 |
1.307 |
1.379 |
1.455 |
1.535 |
1.619 |
1.708 |
1.802 |
1.901 |
|
6 |
1.060 |
1.124 |
1.191 |
1.262 |
1.338 |
1.419 |
1.504 |
1.594 |
1.689 |
1.791 |
1.898 |
2.012 |
|
6.5 |
1.065 |
1.134 |
1.208 |
1.286 |
1.370 |
1.459 |
1.554 |
1.655 |
1.763 |
1.877 |
1.999 |
2.129 |
3.1.5. К исходным данным для определения стоимости предметаподрядных торгов относятся:
- базисная сметная стоимость строительно-монтажных работ,включающая прямые затраты, накладные расходы и плановые накопления по базисным1991 (1984) г.г. сметным нормам и ценам (без прочих затрат);
- индексы изменения стоимости по видам работ,разрабатываемые РЦЦС и другими уполномоченными организациями и применяемые куказанной базисной стоимости;
- нормы дополнительных затрат на зимние удорожания,принимаемые в процентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ посборникам норм б. Госстроя СССР (НДЗ-91 или НДЗ-84);
- нормы на временные здания и сооружения, принимаемые впроцентах от сметной стоимости строительно-монтажных работ (сборник норм СНиП4.9-91 или СНиП-IV-9-84) или по смете на принятый набор временных зданий исооружений подрядчика для конкретного объекта;
- данные для расчета других видов прочих затрат;
- данные по налогам и платежам (на пользователей автодорог,транспортный, НДС и др.);
- часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты,выделяемые заказчиком подрядчику (пункт 3.5.9. “Порядка определениястоимости...”).
3.1.6. Для расчета коэффициента инфляции необходимыследующие исходные данные:
- предполагаемый срок строительства;
- размер авансового платежа и срок его погашения;
- размер отложенного (страхового) платежа и срок егопогашения;
- размер и сроки оплаты за этапы работ;
- сроки окончательного расчета за объект в целом.
3.2. Использование укрупненных показателей базиснойстоимости по видам работ (Сборника УПБС ВР) при расчете стоимости предметаторгов в строительстве.
3.2.1. Сборник УПБС ВР предназначен для предварительнойоценки заказчиком строительства в составе документации на ранних стадияхпроектирования с выбором вариантов проектных решений на различных этапахпланирования капитальных вложений, подготовки подрядных торгов или дляпереговоров с подрядчиками, для расчета стоимости подрядных работ в процессеподготовки подрядчиком предложений по цене строительной продукции.
При применении Сборника УПБС ВР стоимость строительстваопределяется ресурсно-индексным методом с использованием данных регистрациитекущего уровня цен на ресурсы, имеющихся у РЦЦС или подрядных организаций, сучетом в их составе сметной величины накладных расходов, сметной прибыли ипрочих (лимитированных) затрат.
3.2.2. При определении стоимости строительных работ вобъектных расчетах стоимости делаются необходимые сопоставления характеристикнамечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений,видов работ, учтенных в укрупненных показателях, а также выполняется приведениек уровню сметных цен того территориального района, где намечаетсястроительство.
При отсутствии необходимых показателей и других нормативов,указанных выше, могут использоваться стоимостные показатели объектов-аналогов,взятые из смет, составленных к рабочим чертежам по ранее запроектированным ипостроенным объектам.
3.2.3. Стоимость монтажа оборудования определяется наоснове данных, приведенных в укрупненных показателях на 1 т оборудования.Стоимость самого оборудования определяется на основе данных пообъектам-аналогам. Для впервые применяемой технологии производства, приотсутствии аналогов, стоимость основного технологического оборудованияопределяется в индивидуальном порядке. Стоимость вспомогательного оборудованияисчисляется также укрупненно: либо по показателям на единицу мощностипроизводства, либо в процентах к стоимости основного оборудования. Стоимостьтехнологических трубопроводов, силового электрооборудования, пароснабжения,КИП, автоматики и других тому подобных систем может определяться на основепоказателей на единицу мощности или производительности цеха. Приведенные вукрупненных показателях единичные показатели могут корректироваться с учетомувеличения производительности оборудования или в связи с другими факторами.
3.2.4. Составление сметной документации с применениемсборника УПБС ВР по проектируемым объектам при разработке инвесторских смет илиопределении оценки предмета торгов в строительстве должно осуществляться втекущих ценах на ресурсы, отслеживаемых и регистрируемых, соответственно этапамразработки документации, региональными центрами по ценообразованию илиподрядными организациями, ведущими строительство.
Определение сметной стоимости по видам работ в текущемуровне цен осуществляется с использованием расчетных показателей сборника УПБСВР в части приведенного расхода материалов-представителей, трудоемкости иосновной заработной платы рабочих-строителей, количества маш.-ч строительныхмашин и заработной платы машинистов.
Определение размера основной заработной платырабочих-строителей в составе прямых затрат производится умножением заработнойплаты в базисном уровне цен на индекс средств на оплату труда по даннымрегистрации. Все остальные расчеты, связанные с приведением к необходимомууровню цен в локальных сметах, сводке объемов и стоимости работ, осуществляютсяв том же порядке, что и расчеты по составлению инвесторских смет в базисномуровне.
3.2.5. Пример расчета с использованием сборника УПБС ВРприведен в прил.3.
4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ ПРИ ОТСУТСТВИИПРЕДПРОЕКТНОЙ И ПРОЕКТНО-СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
При отсутствии предпроектной и проектно-сметнойдокументации на предполагаемый к строительству объект определение цены предметаторгов возможно по укрупненным показателям и по объектам-аналогам несколькимивариантами, имея в виду, что необходимо располагать при этом основнымипроектными решениями и сроками выполнения работ.
4.1. Определение стоимости предмета торгов по укрупненнымпоказателям объектов-аналогов
Одним из основных методов определения оценки предметаторгов объекта является использование укрупненных показателей стоимостистроительства объектов-аналогов.
Данный метод позволяет выполнить оценку предмета торговстроительства по унифицированному набору ресурсов, их расходу, характеризующихбазисный уровень затрат на материальные и трудовые ресурсы, эксплуатациюстроительных машин, энергоресурсов, транспортных затрат с использованиеминдексов пересчета стоимости по отношению к базовому уровню стоимости, вкотором был определен расчет, с учетом коэффициентов пересчета стоимости втекущий уровень цен или прогнозный, с учетом предполагаемой в этот периодинфляцией, изменений налогового законодательства.
Исходными материалами для расчета являются укрупненные науровне базовых ресурсов проектные данные предполагаемого к строительствуобъекта, его укрупненные показатели, проектные данные объектов-аналогов,наиболее полно соответствующие проекту, с которым производится сопоставление.
При этом в стоимости одной потребительской единицыстроительной продукции объекта-аналога должны учитываться затраты на:
- внешние инженерные сети;
- подготовку и последующее благоустройство территории;
- компенсацию за сносимые строения;
- прочие лимитированные работы и затраты, в том числе:
- затраты по перевозке рабочих;
- затраты, связанные с набором рабочей силы;
- прочие затраты.
Расчет стоимости строительства по укрупненным показателямобъекта-аналога выполняется в соответствии с табл.8, приведенной в прил.4.
Для расчета стоимости материалов и других ресурсовдопускается использование данных об их текущей рыночной стоимости. Стоимостьматериалов, изделий и конструкций рекомендуется определять в соответствии стабл.9.
Аналогично расчету стоимости материальных ресурсовпроизводится расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин и оборудования,заработной платы рабочих.
Пример определения строимости предмета торгов поукрупненным показателям объекта-аналога приведен в прил.4.
4.2. Использование банка данных подрядных и проектныхорганизаций, заказчиков,
существующих нормативных материалов на строительствообъектов
Учитывая значительный объем укрупненных показателей позданиям, наработанных в период плановой экономики, рекомендуется в максимальнойстепени их использование для определения стоимости предмета торгов.
Стоимость строительства аналогичных объектов приводится кбазовым ценам периода строительства и в дальнейшем производится определениестоимости с учетом коэффициентов инфляции. Методика применения коэффициентовинфляции при использовании архивных материалов аналогична приведенной вописании традиционного способа определения стоимости предмета торгов.
При этом могут быть использованы:
- архивные данные заказчиков, подрядных и проектных организацийо стоимости строительства ранее построенных объектов;
- укрупненные сметные нормативы и показатели настроительство зданий, сооружений и выполнение отдельных видов работ:
- укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения,конструкции и виды работ (СНиП IV-14-84. Приложения);
- укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС)(СНиП IV-14-84. Приложения);
- сборники сметных норм затрат на оборудование и инвентарьобщественных и административных зданий (СНиП IV-13-84. Приложения);
- прейскуранты на строительство зданий и сооружениймежотраслевого назначения;
- прейскуранты на потребительскую единицу строительнойпродукции (СНиП IV-15-84. Приложения);
- сборники укрупненных расценок (СНиП IV-14-84.Приложения).
4.3. Использование статистических данных ГоскомстатаРоссии, информационных данных Региональных центров по ценообразованию встроительстве (РЦЦС) и Межрегионального центра по ценообразованию встроительстве и промышленности строительных материалов (МЦЦС), а также другихорганизаций
В распоряжении инвесторов и других участников подрядныхторгов имеются и иные подходы к определению стоимости строительства отдельныхобъектов в текущем уровне цен, располагая при этом минимально необходимымитехническими (проектными) параметрами этих объектов.
Так, по объектам жилищно-гражданского строительства (жилыедома, учебные и лечебные учреждения и др.) могут использоваться данныестатистической отчетности, в т.ч. Госкомстата СССР (ЦСУ СССР), действовавшие впериод плановой экономики: N 2-кс (годовая) “Отчет о вводе в действие объектов,основных фондов и использовании капитальных вложений”, N 1-кс (ИЖС) “Отчет остроительстве объектов подрядным способом за счет средств граждан” N 34-город идр.
В настоящее время по жилищному строительству могутиспользоваться:
- статистические наблюдения Госкомстата России по форме N2-кс, составляемые начиная с 1998 года, о стоимости 1 м2 общейплощади жилых домов;
- информационные данные РЦЦС и МЦЦС о расчетной стоимости 1м2 общей площади жилых домов в среднем по соответствующему региону,выдаваемые ежеквартально в течение нескольких последних лет;
- статистические наблюдения Госкомстата России и егорегиональных подразделений “Сведения об уровне цен на рынке жилья” (форма N1-рж), выпускаемые начиная с 1 января 1998 года ежеквартально, где указываетсясредняя стоимость 1 м2 общей площади квартир в зависимости от ихкачества, числа комнат, типа домов, в которых они расположены, и ихместонахождения. Эти данные могут использоваться в качестве вспомогательногоматериала. При этом данные вторичного рынка жилья несколько выше, чем напервичном, поскольку учитывают эксплуатационные затраты и конъюнктуру спроса ипредложения;
- информация КО-ИНВЕСТ “Жилые дома” - укрупненныепоказатели стоимости строительства (серия “Справочник оценщика”, 1998 г.), гдеприведены стоимостные показатели на блок-секции в целом различных типов домов(кирпичные, панельные, блочные, монолитные) по различным регионам страны.
На основе информационного справочника, выпущенногоКО-ИНВЕСТ, могут быть получены более точные данные с учетом конструктивныхрешений домов по блок-секционному методу проектирования с компановкой изразного вида секций (рядовые, торцовые, поворотные, угловые, торцово-поворотныеи др.) домов различной конфигурации, протяженности, с вариантами планировочныхрешений первого этапа, а также в зависимости от сочетания других видовтехнических (проектных) решений в части инженерного оборудования домов, видовотделки и т.п.
В показателях справочника КО-ИНВЕСТ учтены прямые затраты,накладные расходы, сметная прибыль, усредненная величина (20%) других сметныхначислений к стоимости по главам 1-7 сводного сметного расчета. Указано, какиевиды сметных начислений следует учитывать дополнительно. К показателямприменяются также приведенные в справочнике корректирующие коэффициенты(регионально-климатические, регионально-экономические по классам конструктивныхсистем зданий, а также по конструктивным элементам и видам работ). Базовыепоказатели, принятые по справочнику, в обычном порядке индексируются к уровнюцен на 01.01.98, а далее могут переводиться к уровню цен соответствующегоквартала и года в последующем периоде.
4.4. Определение стоимости предмета торгов в прогнозномуровне цен
По желанию заказчика стоимость строительства объекта можетопределяться не только в текущем, но и в прогнозном уровне.
Прогнозный уровень стоимости предмета торгов встроительстве может рассчитываться:
а) в уровне цен, прогнозируемых на конкретную дату(например, в уровне цен, прогнозируемых на дату начала строительства, на датузавершения строительства и т.п. (см. табл.3);
б) в уровнях цен, характерных для конкретных дат в течениевсего периода осуществления строительства (т.е. в смешанном уровне цен) (см.табл.4).
Таблица 4
Схема определения стоимости в уровне цен, прогнозируемых
на конкретную дату начала или завершения строительства
(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на01.01.91)
|
Наименование составных элементов стоимости предмета торгов |
Стоимость в базисном уровне цен (Сб) на 01.01.91, тыс.руб. |
Индексы изменения стоимости по отношению к базисному уровню |
Стоимость в прогнозном уровне цен (Сп) на конкретную дату, тыс. руб. Сп = Сб · Ип |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
1. |
|
|
|
|
2. |
|
|
|
Итого
Таблица 5
Схема определения стоимости строительства в уровнях цен, прогнозируемыхна конкретные даты в течение всего периода строительства, т.е. от срока егоначала до завершения.
(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен на01.01.91.
Индексы цен принимаются на конкретные даты по сравнению сценами на 01.01.91)
|
№№ временных диапазонов |
Планируемые объемы работ в базисном уровне цен (Сб), тыс. руб. |
Даты, соответствующие середине каждого временного диапазона, (месяц в году) |
Индексы цен, прогнозируемые на середину временного периода, (Ип) |
Стоимость работ в прогнозируемом уровне цен временных периодов (Сп), тыс. руб. (гр.2хгр.4) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1. |
Сб1 |
Т1 |
И1 |
Сп1 = Сб1 · И1 |
|
2. |
Сб2 |
Т2 |
И2 |
Сп1 = Сб1 · И1 |
|
Итого |
Сб |
Сп |
||
5. ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
Нормативные и методические документы, которыми необходиморуководствоваться при определении стоимости предмета торгов в строительстве
1. Порядок определения стоимости строительства и свободных(договорных) цен на строительную продукцию в условиях развития рыночныхотношений, изд. 1994 г. (Письмо Госстроя РФ от 29 декабря 1993 г. N 12-349).
2. Свод правил по определению стоимости строительства всоставе предпроектной и проектно-сметной документации СП 81-01-94, изд. 1995 г.(Письмо Минстроя России от 29 декабря 1994 г. N ВБ-12-276).
3. Методические рекомендации по определению величинысметной прибыли при формировании свободных цен на строительную продукцию.(Письмо Минстроя России от 30.10.92 г. N БФ 906/12).
4. Методические рекомендации по расчету величины накладныхрасходов при определении стоимости строительной продукции. (Письмо МинстрояРоссии от 30.10.92 г. N БФ 907/12).
5. Изменения и дополнения к Методическим рекомендациям порасчету величины накладных расходов при определении стоимости строительнойпродукции, изд. 1997 г. (Письмо Минстроя России от 13.11.96 N ВБ-26/12-368).
6. Методические рекомендации о порядке применениянормативов накладных расходов в строительстве, изд. 1995 г. (Письмо ГосстрояРоссии от 18 октября 1993 г. N 12-248).
7. Методические рекомендации по определению стоимостистроительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию в условияхразвития рыночных отношений, изд. 1993 г. В том числе: Методическиерекомендации по составлению сметных расчетов (смет) на строительные и монтажныеработы ресурсным методом. (Письмо Госстроя России от 10.11.92 N ВБ-926/12).
8. Методические рекомендации по использованию текущих ипрогнозных индексов стоимости при составлении сметной документации, определениисвободных (договорных) цен на строительную продукцию и расчетах за выполненныеработы. (Письмо Госстроя России от 31.05.93 N 12-133).
9. Пособие по учету налогов в сметной документации настроительство (изд. 1994 г.). (Письмо Госстроя России от 30.11.93 г. N7-14/187).
10. Методическое пособие по составлению смет напусконаладочные работы базисно-индексным и ресурсным методами, изд. 1997 г.(Письмо РАО Газпром от 13 февраля 1997 г. N 09-5/115).
11. Методические рекомендации по расчету индексов цен настроительную продукцию для подрядных строительно-монтажных организаций, изд.1997 г. (Письмо Минстроя России от 13.11.96 N ВБ-26/12-367).
12. Методическое пособие по расчету затрат на службузаказчика-застройщика, изд. 1996 г. (Письмо Минстроя России от 13 декабря 1995г. N ВБ-29/12-347).
13. Методическое пособие по определению сметной стоимостикапитального ремонта жилых домов, объектов коммунального исоциально-культурного назначения. (Письмо Госстроя России от 12 ноября 1997 г.N ВБ-20-254/12).
14. Методические рекомендации по определению сметнойстоимости строительства на базе показателей на отдельные виды работ (ПВР).(Письмо Госстроя России от 04.06.93 г. N 12-146).
15. Методические рекомендации по формированию укрупненныхпоказателей базовой стоимости на виды работ и порядку их применения длясоставления инвесторских смет и предложений подрядчика (УПБС ВР). (ПисьмоГосстроя России от 05.11.93 N 12-275).
16. Методические рекомендации по формированию ииспользованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) для объектовжилищно-гражданского назначения. (Письмо Госстроя России от 29.12.93 N 12-346).
17. Методические рекомендации по формированию ииспользованию укрупненных показателей базовой стоимости (УПБС) строительствазданий и сооружений производственного назначения. (Письмо Госстроя России от29.12.93 N 12-347).
18. Порядок определения стоимости строительства,осуществляемого в Российской Федерации с участием иностранных фирм, изд. 1995г. (Письмо Госстроя России и МВЭС России от 23 февраля 1994 г. N 12-28).
19. Порядок составления сметной документации по объектам,строящимся за границей с участием организаций Российской Федерации, изд. 1995г. (Письмо Госстроя России от 31 мая 1993 г. N 12-134).
20. Порядок определения расчетной стоимости строительства ирасчетных затрат в составе технико-экономических обоснований итехнико-экономических предложений по строительству объектов за границей приучастии организаций Российской Федерации, изд. 1993 г.
21. Методика определения стоимости строительной продукциипо Московской области с применением ресурсно-индексного метода, изд. 1995 г.
22. Методические рекомендации по планированию и учетусебестоимости строительных работ, изд. 1996 г. (Письмо Минстроя России от 4декабря 1995 г. N БЕ-11-260/7).
Приложение 2
ПРИМЕР РАСЧЕТА СТОИМОСТИ ПРЕДМЕТА ТОРГОВ
Строительство 9-ти этажного 62 квартирного жилого домасерии 114-86-28/1.2 в Московской области
1. Исходные данные
1.1. Общая площадь жилого дома - 3250.14 м2.Общий строительный объем - 13387.01 м3.
1.2. Распределение по видам работ базисной (1984 г.)сметной стоимости объекта (см. ниже графу 4 расчета, приведенного в разделе 2данного приложения).
1.3. Индексы Московской области по состоянию на март 1998года, принятые в призязке к видам работ на объекте (см. графу 6 указанногорасчета).
1.4. Принимаются следующие нормы для учета прочих работ изатрат в процентах к итогу по графе 7 расчета:
а) временные здания и сооружения - 2,1% по нормам СНиПIV-9-84;
б) зимние удорожания - 1,9% по нормам СНиП IV-7-84;
Налог на пользователей автомобильных дорог - 2,5%(федеральный закон);
Прочие затраты по расчету с документальным подтверждением(командировочные, перевозка рабочих, премия за ввод и др.) - 2,5%;
Общий коэффициент на прчие работы и затраты (Кпр)к итогу по графе 7: Кпр = 1,093
1.5. Продолжительность строительства, установленнаядоговором, - 9 мес., в том числе:
- подземная часть с подвалом, включая подготовительныеработы - 3 месяца;
- надземная часть (кроме отделочных работ) - 5 месяцев;
- отделочные работы - 1 месяц.
1.6. Распределение стоимости строительства по платежам всоответствии с удельным весом от основной части цены предмета торгов,представляющей итог по графе 7 прил.2 с Кпр, и по срокамплатежей:
Таблица 6
Расчет коэффициента инфляции к основной части цены предметаторгов
на предполагаемый срок строительства с учетом отложенногоплатежа
|
№№ п.п. и срок платежа |
Удельный вес платежа в величине стоимости предмета торгов, в долях единицы |
Коэффициент инфляции для платежа за период от начала строительства до момента платежа по договору (для аванса Ки = 1) (по данным таблицы 3) |
Общий коэффициент инфляции к стоимости предмета торгов, (гр.2хгр.3) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Аванс (за месяц до начала работ) |
0.3 |
1 |
0.3 |
|
1-ый этап платежа (через 3 месяца от начала работ) |
0.1 |
1.03 |
0.103 |
|
2-ой этап платежа (через 8 месяцев от начала работ) |
0.4 |
1.083 |
0.433 |
|
3-ий этап платежа (через 9 месяцев от начала работ) |
0.15 |
1.094 |
0.164 |
|
Отложенный платеж (через 12 месяцев от начала работ) |
0.05 |
1.127 |
0,056 |
|
|
ИТОГО |
|
1.056 |
1.7. Прогнозный среднемасячный темп инфляции, которыйпринимается для учета в оценке предмета торгов, условно принят равным 1% вмесяц для всех платежей (может приниматься дифференцированно для различныхпериодов времени).
2. Расчет стоимости предмета торгов
Расчет поправки на инфляцию к основной части стоимостипредмета торгов проведен выше.
Поправка на инфляцию на сумму аванса не производится, т.е.коэффициент на инфляцию в данном случае принимается: Ки = 1
Стоимость предмета торгов определяется по формуле:
,
где: Ат- итоговая стоимость в текущем уровне цен, равная 3901603 руб. по расчетуданного примера (см. табл.7, итоговая строка);
Кио -индекс для платежа, равный 1,056 по расчету данного примера (см. табл.1,итоговая строка);
КНДС -начисление НДС, равное 1,2 (для случая, когда снижение НДС не производится);
КНДС = 1,16(для случая доли бюджетных ассигнований в размере не менее 40% при удельномвесе оплаты труда строительной организации 20%, когда НДС уменьшается).
Для случая, когда НДС начисляется по полной норме:
Цт =39001603х1,057х1,2=4948793 руб.
Для случая, когда НДС начисляется по сниженной норме:
Цт =39001603х1,057х1,16=4783833 руб.
В качестве исходных данных условно примем индексы пересчетаи текущие цены на материалы, изделия и конструкции, стоимость трудовых ресурсови эксплуатации машин и механизмов по состоянию на май 1998 года.
Распределение базисной (1984 г.) сметной стоимости 9-тиэтажного 62-квартирного жилого кирпичного дома серии 114-86-28/1-2 по видамработ и ее пересчет по индексам Московской области в текущий уровень ценпредставлены в табл.7.
Таблица 7
9-ти этажный 62-квартирный жилой кирпичный дом серии114-86-28/1-2
|
№№ п.п. |
Наименование частей здания (конструктивных элементов) |
Ед. изме- рения |
Сметная стоимость с накладными расходами и плановыми накоплениями в ценах 1991 (1984) гг., руб. |
Нумерация укрупненного вида работ по сборникам индексов на 05.98 г. |
Усредненные индексы по видам работ на 05.98 г. |
Стоимость в текущем уровне цен на май 1998 г., руб. |
Удель- ный вес стои- мости, % |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
|
|
Общая стоимость, всего в т.ч. |
руб. |
429645 |
|
8,308 |
3569628 |
100 |
|
1-00 |
ПОДЗЕМНАЯ ЧАСТЬ ЖИЛОГО ДОМА |
руб. |
37743 |
Расчет |
7,422 |
280136 |
7,85 |
|
1-01 |
Земляные работы |
руб. |
1142 |
2-1 |
12,476 |
14248 |
0,40 |
|
1-02 |
Фундаменты |
руб. |
14746 |
2-4; 3-5 |
7,274 |
107265 |
3,00 |
|
1-03 |
Стены технического подполья |
руб. |
12044 |
3-10; 3-4; 9-11; 9-8 |
7,016 |
84503 |
2,37 |
|
1-04 |
Перекрытие над техническим подпольем |
руб. |
5916 |
7-1; 7-2 |
6,949 |
41110 |
1,15 |
|
1-05 |
Лестницы и входы |
руб. |
756 |
17-2 |
10,448 |
7899 |
0,22 |
|
1-06 |
Лоджии и балконы |
руб. |
909 |
14-1; 7-2 |
7,413 |
6739 |
0,19 |
|
1-07 |
Полы тех. подполья (уплотненным щебнем) |
руб. |
247 |
15-1 |
6,611 |
1633 |
0,05 |
|
1-08 |
Подготовка под полы 1-го этажа |
руб. |
1184 |
12-1 |
7,527 |
8912 |
0,25 |
|
1-09 |
Окна |
руб. |
53 |
10-2 |
7,980 |
423 |
0,01 |
|
1-10 |
Двери |
руб. |
84 |
11-2 |
6,919 |
581 |
0,02 |
|
1-11 |
Внутренняя отделка |
руб. |
167 |
16-2 |
12,298 |
2054 |
0,06 |
|
1-12 |
Наружная отделка |
руб. |
147 |
16-1 |
11,144 |
1638 |
0,05 |
|
1-13 |
Разные работы |
руб. |
348 |
17-15 |
8,998 |
3131 |
0,09 |
|
2-00 |
НАДЗЕМНАЯ ЧАСТЬ |
руб. |
348636 |
|
8,268 |
2882774 |
80,76 |
|
2-01 |
Стены наружные кирпичные М-100 |
руб. |
93004 |
9-8; 9-11 |
7,936 |
738145 |
20,68 |
|
2-02 |
Стены внутренние |
руб. |
34495 |
9-11; 9-8 |
7,917 |
273098 |
7,65 |
|
2-03 |
Шахта лифтовая кирпичная |
руб. |
3849 |
9-11; 9-8 |
7,936 |
30547 |
0,86 |
|
2-04 |
Перегородки (гипсобетонные, кирпичные, керамические) |
руб. |
25492 |
14-1, 9, 11 |
12,487 |
318332 |
8,92 |
|
2-05 |
Перекрытия |
руб. |
53594 |
7-1; 7-2 |
7,068 |
378836 |
10,61 |
|
2-06 |
Лестницы |
руб. |
2729 |
8-1 |
10,105 |
27577 |
0,77 |
|
2-07 |
Входы |
руб. |
992 |
8-4 |
9,352 |
9277 |
0,26 |
|
2-08 |
Крыша |
руб. |
13858 |
7-2; 12-2 |
7,653 |
106050 |
2,97 |
|
2-09 |
Кровля рулонная |
руб. |
1814 |
12-5 |
12,273 |
22263 |
0,62 |
|
2-10 |
Лоджии и балконы |
руб. |
9811 |
7-2; 15-11 |
7,963 |
78125 |
2,19 |
|
2-11 |
Ограждения лоджий и балконов |
руб. |
6903 |
14-1; 17-4; 9-8 |
9,337 |
64455 |
1,81 |
|
2-12 |
Лестницы пожарные металлические |
руб. |
699 |
8-4 |
9,506 |
6645 |
0,19 |
|
2-13 |
Подготовка под полы 2-9 этажей |
руб. |
4485 |
15-2 |
7,659 |
34351 |
0,96 |
|
2-14 |
Чистые полы дощатые |
руб. |
20464 |
15-8 |
7,287 |
149121 |
4,18 |
|
2-15 |
Окна и балконные двери |
руб. |
24518 |
10-2 |
7,980 |
195654 |
5,48 |
|
2-16 |
Подоконные доски бетонные |
руб. |
1217 |
17-4 |
9,663 |
11760 |
0,33 |
|
2-17 |
Двери |
руб. |
17516 |
11-2 |
6,919 |
121193 |
3,40 |
|
2-18 |
Штукатурные работы |
руб. |
10648 |
16-2 |
12,298 |
130949 |
3,67 |
|
2-19 |
Облицовочные работы |
руб. |
124 |
16-11 |
8,945 |
1109 |
0,03 |
|
2-20 |
Малярные работы |
руб. |
6012 |
16-8 |
8,431 |
50687 |
1,42 |
|
2-21 |
Разные работы (встроенная мебель) |
руб. |
8982 |
16-21 |
10,436 |
93736 |
2,63 |
|
2-22 |
Вертикальный транспорт |
руб. |
6895 |
Прочие |
5,500 |
37923 |
1,06 |
|
2-23 |
Мусоропровод |
руб. |
535 |
Прочие |
5,500 |
2943 |
0,08 |
|
3-00 |
САНТЕХРАБОТЫ И ПРОЧИЕ РАБОТЫ |
руб. |
30089 |
|
9,416 |
283304 |
7,94 |
|
3-01 |
Отопление конвекторное |
руб. |
5371 |
18-2 |
14,019 |
75296 |
2,11 |
|
3-02 |
Вентиляция |
руб. |
441 |
23-1 |
15,076 |
6649 |
0,19 |
|
3-03 |
Горячее водоснабжение |
руб. |
2970 |
18-4 |
11,306 |
33579 |
0,94 |
|
3-04 |
Холодное водоснабжение |
руб. |
1374 |
18-3 |
11,503 |
15805 |
0,44 |
|
3-05 |
Канализация |
руб. |
13380 |
18-5-1 |
7,919 |
105956 |
2,97 |
|
3-06 |
Водосток |
руб. |
443 |
18-6 |
12,157 |
5386 |
0,15 |
|
3-07 |
Газоснабжение |
руб. |
5357 |
18-7 |
6,207 |
33251 |
0,93 |
|
3-08 |
Изоляция поверхностей трубопроводов |
руб. |
753 |
16-19 |
9,805 |
7383 |
0,21 |
|
4-00 |
ЭЛЕКТРО-МОНТАЖНЫЕ РАБОТЫ |
руб. |
8790 |
|
10,064 |
88463 |
2,48 |
|
4-01 |
Электроосвещение |
руб. |
8790 |
19-5 |
10,064 |
88463 |
2,48 |
|
5-00 |
СЛАБЫЕ ТОКИ |
руб. |
981 |
|
10,922 |
10715 |
0,30 |
|
5-01 |
Телефонизация |
руб. |
61 |
19-6 |
10,816 |
660 |
0,02 |
|
5-02 |
Радиофикация |
руб. |
443 |
19-6 |
10,816 |
4791 |
0,13 |
|
5-03 |
Телевидение |
руб. |
300 |
19-9 |
11,099 |
3330 |
0,09 |
|
5-04 |
Канализация связи |
руб. |
108 |
19-6 |
10,816 |
1168 |
0,03 |
|
5-05 |
Заземление |
руб. |
69 |
19-9 |
11,099 |
766 |
0,02 |
|
6-00 |
ЛИФТЫ |
руб. |
3406 |
29-2 |
7,116 |
24237 |
0,68 |
|
|
ВСЕГО ПО СМЕТЕ |
руб. |
429645 |
|
8,308 |
3569628 |
100,00 |
|
|
ВСЕГО с прочими работами и затратами, включая дорожный и транспортный налог в текущих ценах, или стоимость предмета торгов |
3569628 руб.х1,093 = 3901603 руб. |
|||||
Приложение 3
Пример расчета стоимости предмета торгов
по укрупненным показателям базисной стоимости работ(сборника УПБС ВР)
Фрагмент из “Сборника укрупненных показателей базиснойстоимости
на виды работ (сборника УПБС ВР)” в ценах 1991 г.
|
Код |
Наименование |
Основная |
Материалы |
Эксплуатация машин |
Прямые |
Всего с |
|||||
|
работ по УПБС |
конструктивных элементов и видов работ, единица |
заработная плата, руб. |
Код материала представителя |
Единица измерения |
Сметная цена за единицу, руб. |
Всего стоимость материалов, руб. |
Код машин |
Сметная цена за маш.-час, руб. |
Всего стоимость эксплуатации машин, руб. |
затраты всего, руб. |
накладными расходами и сметной прибылью, |
|
|
измерения |
Трудо- емкость, чел.-ч |
приведенный расход |
|
оптовая цена за единицу, руб. |
|
количество, маш.-ч |
в том числе зарплата машинистов, руб. |
в том числе заработная плата, руб. |
|
руб. |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
|
08.10.01 |
Устройство |
10 |
04.01.03 |
м3 |
13,00 |
1560 |
010311 |
4,38 |
42 |
1611 |
1645 |
|
|
оснований из |
14 |
119,98 |
|
4,21 |
|
1,66 |
1,16 |
10 |
|
|
|
|
песка 100 м3 |
|
|
|
|
|
120202 |
7,93 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
1,55 |
1,31 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
120910 |
8,41 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2,18 |
2,12 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
888888 |
0,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3,82 |
0,00 |
|
|
|
|
08.10.02 |
Устройство |
34 |
04.01.01 |
м3 |
15,8 |
3347 |
120202 |
7,93 |
243 |
3623 |
3796 |
|
|
оснований и |
50 |
211,8 |
|
7,17 |
|
0,36 |
1,31 |
63 |
|
|
|
|
покрытий из |
|
|
|
|
|
120910 |
8,41 |
|
|
|
|
|
щебня 1000 м2 |
|
|
|
|
|
23,80 |
2,12 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
010311 |
4,38 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2,35 |
1,16 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
888888 |
0,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
29,71 |
0,00 |
|
|
|
|
08.30.01 |
Устройство |
125 |
02.01.01 |
м3 |
46,51 |
9333 |
010311 |
4,38 |
375 |
9833 |
10190 |
|
|
цементно- |
155 |
200,67 |
|
39,68 |
|
6,4 |
1,16 |
74 |
|
|
|
|
бетонных |
|
|
|
|
|
021244 |
7,93 |
|
|
|
|
|
оснований и |
|
|
|
|
|
15,70 |
1,29 |
|
|
|
|
|
покрытий, |
|
|
|
|
|
120202 |
7,93 |
|
|
|
|
|
1000 м2 |
|
|
|
|
|
19,20 |
1,31 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
888888 |
0,00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
0,39 |
0,00 |
|
|
|
Фрагмент перечня ресурсов, применяемых для расчета цен наотдельные виды работ*
________________
* Полный перечень цен ежеквартально,начиная с 1 квартала 1998 года, публикуется в “Вестнике Управлениясовершенствования ценообразования и сметного нормирования в строительствеГосстроя России”.
|
Код ресурса- представителя |
Наименование ресурса |
Ед. изме- рения |
Стоимость в текущих ценах (май 1998 г.), руб. |
|
02.01.01 |
Бетон товарный |
м3 |
452 |
|
04.01.01 |
Щебень |
м3 |
104 |
|
04.01.01 |
Песок |
м3 |
45 |
|
|
Трудозатраты |
чел./час |
10 |
|
|
Индекс удорожания эксплуатации строительных машин к ценам 1991 г. - 7 |
|
|
|
|
Индекс изменения оплаты труда рабочих-механизаторов - 10 |
|
|
Фрагмент регионального каталога цен на отдельные виды работ
в текущем уровне цен (май 1998 года)
|
Код |
Наименование конструктивных |
Основная |
Материалы |
Эксплуатация машин |
Прямые |
Всего с |
||||
|
работ по УПБС |
элементов и видов работ, единица измерения |
заработная плата, руб. |
Код материала представителя |
Единица измерения |
Сметная цена за единицу, руб. |
Всего стоимость материалов, руб. |
Всего стоимость эксплуатации машин, руб. |
в том числе заработная плата, руб. |
затраты всего, руб. |
накладными расходами и сметной прибылью, руб. |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
6 |
7 |
10 |
11 |
12 |
|
08.10.01 |
Устройство оснований из песка, 100 м3 |
140 |
04.01.03 |
м3 |
45 |
5399 |
294 |
100 |
5833 |
6198 |
|
08.10.02 |
Устройство оснований и покрытий из щебня, 1000 м2 |
500 |
04.01.01 |
м3 |
104 |
22027 |
1701 |
610 |
24228 |
25915 |
|
08.30.01 |
Устройство цементно-бетонных оснований и покрытий, 1000 м2 |
1550 |
02.01.01 |
м3 |
452 |
90703 |
2625 |
740 |
94878 |
98359 |
Фрагмент сметы на строительство автодороги Москва-Волгоград
(участок Кашира-Воронеж)
|
Код работ по УПБС |
Наименование конструктивных элементов и видов работ, единица измерения |
Кол-во единиц |
Стоимость на единицу в текущем уровне цен, руб. |
Общая стоимость (тыс. руб.) |
|
08.10.01 |
Устройство оснований из песка, 100 м3 |
500 |
6198 |
3100 |
|
08.10.02 |
Устройство оснований и покрытий из щебня, 1000 м2 |
100 |
25915 |
2592 |
|
08.30.01 |
Устройство цементно-бетонных оснований и покрытий, 1000 м2 |
100 |
98359 |
9836 |
|
|
ИТОГО: |
|
|
15528 |
Приложение 4
Пример расчета стоимости
предмета торгов по объекту-аналогу в текущем уровне цен
За объект-аналог принято строительство кирпичногоодноквартирного трехкомнатного жилого дома в Московской области.
Расчет стоимости строительства в Московской области 1 м2общей площади в кирпичном одноэтажном одноквартирном жилом доме.
Таблица 8
|
№ п/п |
Показатели базового периода (1984 или 1991 года) |
Ед. изм. |
Сумма тыс. руб |
Индекс |
Показатели текущего (расчетного) периода |
Ед. изм. |
Сумма тыс. руб |
|
|
Сметная стоимость в ценах 1991 г. |
т.р. |
47,359 |
7,31 |
Сметная стоимость в ценах 1998 г. |
т.р. |
346,168 |
|
|
В том числе: |
|
|
|
В том числе: |
т.р. |
|
|
|
материалы (из табл.9) |
т.р. |
32,615 |
8,56 |
материалы |
т.р. |
279,184 |
|
|
основная зарплата |
т.р. |
2,31 |
6,75 |
основная зарплата |
т.р. |
15,592 |
|
|
эксплуатация машин |
т.р. |
2,683 |
7,6 |
эксплуатация машин |
т.р. |
20,391 |
|
|
в том числе: |
|
|
|
в том числе: |
|
|
|
|
заработная плата |
т.р. |
0,634 |
6,75 |
заработная плата |
т.р. |
4,280 |
|
|
накладные расходы |
т.р. |
6,243 |
|
накладные расходы |
т.р. |
21,064 |
|
|
плановые накопления |
т.р. |
3,510 |
|
сметная прибыль |
т.р. |
9,936 |
|
|
|
|
|
|
Стоимость с НДС (20%) |
т.р. |
415,402 |
|
|
Общая площадь |
м2 |
110,8 |
|
Общая площадь |
м2 |
110,8 |
|
|
Стоимость 1 м2 общей площади |
руб. |
427 |
|
Стоимость 1 м2 общей площади |
т.р. |
3,749 |
|
|
Прочие затраты (15%) |
руб. |
64 |
|
Прочие затраты |
т.р. |
0,562 |
|
|
Подготовка территории (0,6%) |
руб. |
3 |
|
Подготовка территории |
т.р. |
0,022 |
|
|
Инженерные коммуникации (5%) |
руб. |
21 |
|
Инженерные коммуникации |
т.р. |
0,187 |
|
|
Всего стоимость 1 м2 общей площади |
руб. |
515 |
|
Всего стоимость 1 м2 общей площади |
т.р. |
4,521 |
Показатели расхода материалов, изделий и конструкций
на 1-квартирный 1-этажный кирпичный жилой дом
Таблица 9
|
Код ресурса |
Наименование материала |
Ед. изме- рения |
Кол-во на объект |
Сметная стоимость в ценах базового периода (1991 год) |
Сметная стоимость в текущих ценах |
Стоимость на объект в ценах базового периода (1991 год) |
Стоимость на объект в текущих ценах, руб. |
|
01.01.01 |
Фундаменты |
м3 |
3,87 |
99,78 |
854,11 |
386 |
3305 |
|
01.01.04 |
Балки, прогоны, ригели |
м3 |
7,63 |
197,43 |
1690,0 |
1506 |
12894 |
|
01.01.08 |
Плиты плоские ребристые |
м2 |
80,14 |
15,02 |
128,57 |
1204 |
10303 |
|
01.02.01 |
Блоки стен подвала |
м3 |
16,92 |
69,7 |
596,63 |
1179 |
10124 |
|
02.01.01 |
Бетон |
м3 |
18,64 |
46,51 |
398,12 |
867 |
7421 |
|
02.01.02 |
Раствор |
м3 |
43,72 |
44,02 |
376,81 |
1925 |
16474 |
|
03.01.01 |
Кирпич керамический |
тыс. шт. |
45,8 |
171,1 |
1464,61 |
7836 |
67079 |
|
04.01.01 |
Щебень |
м3 |
17 |
15,8 |
135,24 |
269 |
2299 |
|
04.01.02 |
Гравий |
м3 |
6,17 |
15,14 |
129,59 |
93 |
799 |
|
04.01.03 |
Песок |
м3 |
87,21 |
13 |
111,28 |
1134 |
9704 |
|
04.01.04 |
Камень бутовый |
м3 |
2,02 |
15,28 |
130,79 |
31 |
264 |
|
04.01.05 |
Гравий керамзитовый |
м3 |
2,2 |
23,2 |
199,44 |
51 |
438 |
|
05.02.00 |
Стальные конструкции |
т |
2,89 |
237,6 |
2033,85 |
687 |
5877 |
|
05.02.04 |
Арматура |
т |
0,59 |
402,84 |
3448,31 |
238 |
2034 |
|
06.01.02 |
Лес пиленый |
м3 |
42,36 |
165,14 |
1413,59 |
6995 |
59880 |
|
06.02.02 |
Блоки оконные и балконные |
м2 |
28,6 |
28,93 |
247,64 |
827 |
7082 |
|
06.02.04 |
Доски для полов |
м3 |
2,28 |
244,78 |
2095,31 |
558 |
4777 |
|
06.03.01 |
Плиты ДВП |
м2 |
13,93 |
2,4 |
20,54 |
33 |
49 |
|
06.03.01 |
Плиты ДСП |
м2 |
8,63 |
3,5 |
29,96 |
30 |
258 |
|
07.00.02 |
Плиты минераловатные |
м3 |
13,12 |
38,93 |
333,24 |
511 |
4372 |
|
08.00.01 |
Плитки керамические метлахские |
м2 |
41,09 |
5,91 |
50,58 |
243 |
2078 |
|
09.00.01 |
Листы а/цементные |
м2 |
47,62 |
1,22 |
10,44 |
58 |
497 |
|
10.00.01 |
Рулонные кровельные |
м2 |
442,8 |
0,53 |
4,53 |
235 |
2008 |
|
11.01.01. |
Стекло оконное |
м2 |
32,54 |
2,04 |
17,46 |
66 |
568 |
|
|
ИТОГО |
|
|
|
|
32615 |
279184 |
Аналогично приведенному расчету стоимости материальныхресурсов может быть произведен расчет стоимости эксплуатации (аренды) машин иоборудования, заработной платы рабочих.
Приложение 5
Пример расчета стоимости
предмета торгов по объекту-аналогу в прогнозном уровне цен
Схема определения стоимости строительства в уровне цен,прогнозируемом на май 1998 года.
(показатели базисной стоимости определены в уровне цен на01.01.91)
Таблица 10
|
Наименование составных элементов стоимости предмета торгов |
Стоимость в уровне цен 1991 года, тыс. руб. |
Индексы в строительстве по отношению к сметным ценам 1991 г. на дату |
Стоимость в принятом уровне цен (Сп) на май 1998 г., тыс руб. (гр.2хгр.3) |
|
|
|
май 1998 года |
|
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
Материалы |
32,615 |
8,56 |
279,184 |
|
Основная зарплата |
2,31 |
6,75 |
19,773 |
|
Эксплуатация машин |
2,683 |
7,60 |
22,966 |
|
В том числе заработная плата |
0,634 |
6,75 |
5,427 |
|
Накладные расходы |
6,243 |
|
48,466 |
|
Плановые накопления |
3,51 |
|
28,564 |
|
ИТОГО |
47,259 |
|
346,168 |
Определение стоимости строительства в уровне цен,прогнозируемых на весь период строительства от срока его начала до завершения.
(Показатели базисной стоимости определены в уровне цен01.01.91. Индексы цен приняты по сравнению с ценами на 01.01.91).
|
№№ времен- ных диапа- зонов |
Планируемые объемы работ в базисном уровне цен (Сб), тыс. руб. |
Даты, соответствующие середине каждого временного диапазона, месяц в году |
Индексы цен, прогнозируемые на середину временного периода, (Ип) |
Стоимость работ в прогнозируемом уровне цен временных периодов (Сп), тыс. руб., (гр.2хгр.4) |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
|
1 |
Устройство стен, перекрытий - 23,303 |
сентябрь 1997 г. |
7,21 |
168,014 |
|
2 |
Устройство кровли - 6,991 |
ноябрь 1997 г. |
7,36 |
51,453 |
|
3 |
Отделочные работы - 13,982 |
февраль 1998 г. |
8,45 |
118,147 |
|
4 |
Благоустройство площадки - 2,330 |
май 1998 г. |
8,56 |
19,944 |
|
Итого |
46,607 |
|
|
354,558 |
Приложение 6
Термины, применяемые в настоящих методических рекомендациях
ИНДЕКСЫ ЦЕН - количественно выражают относительноеизменение среднего уровня цен. В основании индекса цен лежит некотораясовокупность (набор) товаров, взятых в определенном натуральном количестве.
ИНВЕСТОРСКАЯ СМЕТА (расчет, калькуляция издержек) -комплект документов в составе предпроектной или проектно-сметной документациипо стройке, предназначенных для предварительной оценки заказчиком стоимостистроительства на различных этапах определения размера капитальных вложений,подготовки подрядных торгов или для переговоров с подрядчиком.
В инвесторской смете (расчете) приводится полная стоимостьстроительства, включая стоимость оборудования, проектно-изыскательских работ,содержания службы заказчика, занимающейся строительством, и т.п.
ПРОГНОЗНЫЙ УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ -научно обоснованная гипотеза о вероятной будущей стоимости строительнойпродукции, экономической системы и экономических объектов и характеризующие этосостояние показатели. Широко используется на предварительных стадиях разработкиинвестиционных планов и программ как инструмент научного предвидения,вариантного анализа. Применяется в качестве планов-ориентировок.
СВОБОДНАЯ (ДОГОВОРНАЯ) ЦЕНА НА СТРОИТЕЛЬНУЮ ПРОДУКЦИЮ (ВЫПОЛНЕНИЕПОДРЯДНЫХ РАБОТ ИЛИ ОКАЗАНИЕ УСЛУГ) - это цена, устанавливаемая инвестором(заказчиком) и генподрядчиком (генподрядчиком и субподрядчиком) на равноправнойоснове при заключении договора подряда (контракта) на капитальное строительствоили капитальный ремонт зданий и сооружений (договора субподряда), в том числепо результатам проведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется сучетом спроса и предложений на строительную продукцию, складывающихся условийна рынке труда, конъюнктуры стоимости и материалов, применяемых машин иоборудования, а также обеспечения прибыли подрядной организации длярасширенного воспроизводства.
СТАРТОВАЯ ЦЕНА ОБЪЕКТА - цена на строительную продукцию,устанавливаемая инвестором (заказчиком) при подготовке документации дляпроведения конкурсов (подрядных торгов). Эта цена формируется с учетом спроса ипредложений на строительную продукцию, складывающихся условий на рынке труда,конъюнктуры стоимости материалов, применяемых машин и оборудования, а такжеобеспечения прибыли подрядной организации для расширенного воспроизводства.
ТЕКУЩИЙ УРОВЕНЬ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНОЙ ПРОДУКЦИИ - цена настроительную продукцию, устанавливаемая прямым расчетом стоимости сиспользованием текущих реальных или среднестатистических цен на строительныематериалы, стоимость эксплуатации машин и механизмов, уровня оплаты труда. Этацена формируется с учетом спроса и предложений на строительную продукцию,складывающихся условий на рынке труда, конъюнктуры стоимости материалов,применяемых машин и оборудования, а также обеспечения прибыли подряднойорганизации для расширенного воспроизводства.
ТВЕРДАЯ ДОГОВОРНАЯ (ПАУШАЛЬНАЯ) ЦЕНА - предусматриваетвыплату заказчиком подрядчику заранее обусловленной твердой суммы послевыполнения последним работ, определенных чертежами или спецификациями.Обусловленная твердая сумма не подлежит пересмотру за исключением случаеввнесения заказчиком изменений в проект в ходе его выполнения.
В современных условиях многие заказчики отдают предпочтениеконтрактам с твердой ценой.
Для заказчиков преимущества контрактов с твердой ценойпроявляются в точном определении издержек реализации проекта, отсутствиифинансовых рисков, простоте выбора подрядчика и управления проектом.Определение издержек по проектам осуществляется на ранней стадии, что даетвозможность заказчику принимать решения с учетом предстоящих затрат и сроковвыполнения работ до того, как будут произведены крупные капиталовложения. Общийобъем капитальных вложений по данному виду контракта является фиксированным, заисключением отдельных изменений, вносимых с согласия заказчика.
